I tassi di interesse sono solitamente calcolati in quanto somme che fanno riferimento ad un determinato indice, allo spread (o quota in percentuale che corrisponde ai guadagni dell’istituto di credito) e ad una maggiorazione-premio legata al rischio implicito in chi richiede il prestito stesso, la quale non sempre viene applicata.
Dunque corrispondono all’EurIRS o all’Euribor maggiorato dello 0,5%-1% di spread per la banca; quest’ultima non trae profitto solamente dallo spread, ma anche (e in maniera più consistente) dalla differenza tasso dello sconto/indice a cui ci si riferisce in quel momento. Da parte dell’istituto di credito avviene l’”acquisto” del denaro dalla Banca centrale ad un dato tasso di sconto e la successiva “rivendita” di questo denaro con interessi corrispondenti all’EurIRS o all’Euribor (maggiorati poi dallo spread).
Lo spread viene applicato su indici che non ci dicono quanto l’istituto di credito abbia pagato il suddetto denaro, ma consistono in una media pesata dei vari interessi (calcolata sui prestiti concessi in una data valuta, appartenenti quindi ad un particolare mercato cui si riferiscono; ad esempio per gli euro ci si dovrà riferire, ovviamente, al mercato europeo). Così facendo, i rischi di arbitraggio o speculazione sui diversi tassi di interesse sono in parte ridotti; tuttavia si viene a costituire un vero e proprio cartello bancario, poiché i tassi d’interesse applicati nei vari istituti sono gli stessi (a parte lo spread, che varia da banca a banca costituendo sempre una percentuale dei tassi, a volta anche alta, ma mai alta come quella che si verrebbe a verificare se ci fosse tra gli istituti una reale concorrenza).
Le banche centrali inoltre non riescono a raggiungere immediatamente i mutui con le loro diverse politiche monetarie, essendo appunto i suddetti indicizzati a EurIRS ed Euribor, anziché ai tassi di sconto; se questi ultimi variano si può verificare un certo ritardo (o addirittura una mancanza completa) nel variare dei tassi sul mercato.
Esistono istituti di credito che, se il rapporto rata/reddito non supera il 30%, fanno uno sconto sullo spread (in alcuni casi lo sconto può arrivare ad essere più consistente, quando cioè il rapporto valore mutuo/valore immobile non supera il 100%). In questo modo viene attuata una sorta di duplice tutela per l’istituto di credito; da una parte, infatti, ci si assicura che il cliente possa permettersi il rimborso, mentre dall’altra la banca si protegge dal rischio di forte svalutazione della garanzia prestata (l’immobile), in quanto ha prestato una somma minore all’ 80%-90% del suo valore complessivo d’acquisto.