È un documento tecnico redatto da un professionista abilitato che descrive e giustifica l’intervento necessario per scollegare un’unità immobiliare dall’impianto termico centralizzato, garantendo sicurezza, funzionalità residua dell’impianto comune e conformità alle norme.
Contenuti essenziali:
– dati identificativi dell’immobile e dell’impianto centralizzato; soggetti coinvolti (proprietario, amministratore, tecnico);
– descrizione dello stato di fatto e della motivazione del distacco;
– progetto e descrizione delle opere (chiusura/rimodulazione delle tubazioni, valvole, scarichi, eventuali caldaie o generatori individuali);
– schemi idraulici ed elettrici prima e dopo l’intervento, materiali e componenti utilizzati;
– verifiche tecniche e calcoli essenziali (portate, pressioni, bilanciamento, potenza termica richiesta per l’unità distaccata);
– misure di sicurezza, prove di tenuta e collaudo, e istruzioni per l’esercizio e la manutenzione;
– dichiarazioni di conformità normative e firma del tecnico abilitato; eventuale indicazione di adeguamenti richiesti all’impianto condominiale (es. ricalibrazione contabilizzazione del calore).
Aspetti amministrativi e normativi:
– va condivisa con l’amministrazione condominiale e, se previsto dalla normativa locale, presentata agli enti competenti; può essere necessaria l’autorizzazione condominiale;
– assicura che il distacco non pregiudichi la sicurezza o l’efficienza dell’impianto comune e regola le responsabilità civili e tecniche.
In sintesi, la relazione tecnica documenta in modo completo e normativamente valido le modalità con cui si effettua il distacco, le verifiche eseguite e le garanzie di sicurezza e funzionamento.
Come compilare relazione tecnica distacco impianto centralizzato
La relazione tecnica per il distacco da un impianto centralizzato deve presentarsi come un documento organico e completo che consenta di valutare la fattibilità dell’intervento, la sicurezza e la conformità normativa, nonché di definire in modo inequivocabile i lavori da eseguire, le responsabilità e i risultati attesi. In apertura vanno quindi identificati in modo preciso l’immobile e l’unità immobiliare interessata, con indirizzo, piano e interno, i dati catastali utili per l’identificazione tecnica e legale, il soggetto richiedente (proprietario o avente titolo) con recapiti, e l’amministratore di condominio o l’eventuale rappresentante condominiale; occorre altresì specificare la qualifica e i riferimenti professionali del redattore della relazione, inclusi timbro, firma e data, nonché l’impresa incaricata dei lavori e la documentazione assicurativa e di idoneità professionale. Devono essere richiamate le autorizzazioni preliminari o le delibere condominiali eventualmente necessarie e ottenute, nonché le norme di riferimento che sono state adottate per la progettazione e l’esecuzione (richiamando la legislazione vigente in materia di impiantistica termica, di sicurezza sul lavoro, nonché regolamenti locali e condominiali pertinenti).
La descrizione dello stato di fatto dell’impianto centralizzato esistente deve essere dettagliata, includendo la tipologia dell’impianto (riscaldamento, produzione acqua calda sanitaria, condizionamento), il combustibile impiegato, la localizzazione e le caratteristiche della centrale termica, la potenza installata, i componenti principali (caldaie, pompe, scambiatori, collettori, valvole di zona, contabilizzatori/contatori, sistemi di trattamento acqua), la morfologia della rete distributiva (raccordi principali, colonne montanti, diramazioni verso le singole unità), il tipo di terminali presenti nell’unità (radiatori, pannelli), lo stato di manutenzione e le eventuali anomalie riscontrate. Nella relazione devono essere allegate planimetrie e schemi idraulici e termici chiaramente quotati e scalati che mostrino la posizione del punto di connessione da cui si intende effettuare il distacco, il tracciato delle tubazioni comuni e private, sezioni significative e fotografie del contesto operativo e dei componenti interessati.
Sulla base dello stato di fatto va motivata tecnicamente la richiesta di distacco: ragioni tecniche, esigenze dell’utente, opportunità energetiche o economiche, e l’impatto prevedibile sull’impianto condominiale e sugli altri utenti. La relazione deve quindi presentare la soluzione tecnica proposta per il distacco descrivendo in modo esaustivo il punto e la modalità di separazione della derivazione, le operazioni di chiusura/isolamento delle parti comuni, il tipo di valvole e dispositivi di intercettazione da impiegare, eventuali by‑pass temporanei o dispositivi per mantenere l’equilibrio idraulico del collettore, e le modalità di sigillatura e di marcatura della tubazione comune. Se il distacco prevede l’installazione di un impianto autonomo o di modifica alla rete interna dell’unità, la relazione deve contenere il progetto dell’impianto sostitutivo con calcoli termici e idraulici dettagliati che giustifichino le portate, le perdite di carico, la potenza utile richiesta e le dimensioni dei componenti, nonché le scelte tecnologiche (tipologia di generatore, accumulo, sistemi di regolazione e sicurezza, contabilizzazione del calore e termoregolazione locale).
È fondamentale che la relazione includa le verifiche di compatibilità e sicurezza: controllo delle pressioni di esercizio, prova di tenuta delle nuove tratte, modalità di scollegamento dei componenti elettrici e delle tubazioni di combustibile, gestione e smaltimento dei fluidi e dei materiali di risulta, e le misure di prevenzione previste per l’esecuzione in sicurezza secondo la normativa di salute e sicurezza sul lavoro. Se il distacco comporta la modifica della centrale termica o la riduzione del carico nella centrale stessa, la relazione deve valutare gli effetti sulla regolazione e sul rendimento dell’impianto comune, proponendo interventi di correzione o riequilibrio della rete e documentando eventuali adeguamenti necessari per mantenere condizioni operative corrette per gli altri utenti.
La parte documentale allegata deve comprendere i calcoli termici originalmente eseguiti e i risultati del bilancio energetico pre e post intervento, la distinta dei materiali e dei componenti con relative schede tecniche, il cronoprogramma dei lavori con le fasi critiche, il piano di gestione dei lavori in sicurezza e l’elenco delle prove di collaudo previste. Alla fine dei lavori è necessario che la relazione riporti i risultati delle prove strumentali effettuate: misure di portata e pressione, prova di tenuta, verifica delle temperature e dei rendimenti, esito della contabilizzazione dei consumi ove applicabile, e fotografie a corredo delle fasi eseguite. Devono essere inoltre allegate le dichiarazioni di conformità e le certificazioni obbligatorie rilasciate dall’impresa installatrice ai sensi della normativa vigente, nonché eventuali permessi sanitari o comunicazioni agli enti competenti.
Infine la relazione dovrebbe determinare in modo chiaro la ripartizione delle responsabilità a partire dal momento del distacco, evidenziando chi assumerà la manutenzione dell’impianto autonomo e chi risponderà di eventuali danni o malfunzionamenti ricadenti sulle parti comuni; deve altresì contenere le indicazioni sulle eventuali modifiche contrattuali necessarie per la fornitura di combustibile o energia, le modalità di lettura e fatturazione dei consumi e le garanzie tecniche offerte dall’instal latore. Solo una relazione che coniughi identificazione completa, analisi tecnica accurata, progetto dettagliato, verifica normativa e documentazione di collaudo permette di approvare e realizzare in sicurezza un distacco da impianto centralizzato senza generare problemi tecnici, legali o economici per il richiedente e per il condominio.
Fac simile relazione tecnica distacco impianto centralizzato
RELAZIONE TECNICA PER DISTACCO DA IMPIANTO CENTRALIZZATO
1. INTESTAZIONE
– Titolo: Relazione tecnica per distacco impianto centralizzato
– Numero pratica: ___________
– Data redazione: ___________
2. IDENTIFICAZIONE IMMOBILE
– Indirizzo: ___________
– Comune: ___________
– Provincia: ___________
– Foglio/Particella/Subalterno: ___________
– Tipologia unità immobiliare: ___________
– Piano/Interno: ___________
3. RICHIEDENTE / COMMITTENTE
– Nome e cognome / Ragione sociale: ___________
– Codice fiscale / Partita IVA: ___________
– Indirizzo referente: ___________
– Recapiti telefonici: ___________
– E-mail: ___________
4. IMPRESA ESECUTRICE / RESPONSABILE TECNICO
– Impresa installatrice: ___________
– Iscrizione albo / Registro: ___________
– Responsabile tecnico: ___________
– Partita IVA / Codice fiscale: ___________
– Recapiti: ___________
5. OGGETTO DELL’INTERVENTO
– Descrizione sintetica: Distacco dall’impianto termico centralizzato condominiale e realizzazione impianto autonomo / modifica utenza / altro ___________
– Unità interessate dal distacco: ___________
6. RIFERIMENTI NORMATIVI E DOCUMENTAZIONE DI RIFERIMENTO
– Norme e regolamenti di riferimento: ___________
– Documenti e planimetrie acquisite: ___________
– Autorizzazioni e consensi (es. assemblea condominiale, amministratore): ___________
7. STATO DI FATTO DELL’IMPIANTO CENTRALIZZATO
– Tipologia impianto centralizzato: (riscaldamento/raffrescamento/acqua calda sanitaria/altro) ___________
– Combustibile sorgente: ___________
– Localizzazione centrale termica: ___________
– Anno di installazione / manutenzioni principali: ___________
– Potenza nominale disponibile: ___________
– Numero utenze servite: ___________
– Schema idraulico generale allegato: (Sì/No) ___________
– Condizioni tubazioni montanti/collettori: ___________
– Presenza contabilizzatori/valvole termostatiche sull’impianto centralizzato: ___________
– Annotazioni sullo stato di esercizio e manutenzione: ___________
8. MOTIVAZIONE DEL DISTACCO
– Motivazione tecnica/giuridica del distacco: ___________
– Richieste del committente: ___________
9. DESCRIZIONE INTERVENTI PREVISTI
– Interventi sulle derivazioni verso l’utenza: ___________
– Chiusura/isolamento della derivazione dal collettore: ___________
– Realizzazione impianto autonomo interno (circuiti, caldaia, bollitore, contabilizzazione): ___________
– Modifiche alla colonna montante condominiale: ___________
– Installazione valvole di intercettazione e scarico: ___________
– Collegamenti idraulici e/o gas (eventuali): ___________
– Interventi su sistemi di evacuazione fumi o ventilazione locale caldaia: ___________
– Lavori elettrici correlati: ___________
– Altri lavori: ___________
10. MATERIALI E COMPONENTI
– Tubazioni (materiale, diametri, isolamento): ___________
– Valvole e raccordi (tipo e caratteristiche): ___________
– Caldaia / generatore (marca, modello, potenza): ___________
– Dispositivi di sicurezza (pressostati, valvole di sicurezza, vaso di espansione): ___________
– Contabilizzatori / ripartitori (marca, tipo): ___________
– Isolamento termico e protezioni: ___________
11. CALCOLI E VERIFICHE PROGETTUALI
– Calcolo del fabbisogno termico dell’unità (potenza richiesta): ___________
– Verifica portate e perdite di carico: ___________
– Dimensionamento tubazioni e pompe: ___________
– Verifica pressione di esercizio e disponibilità dalla mandata condominiale (se applicabile): ___________
– Analisi dell’impatto sul bilanciamento dell’impianto centralizzato: ___________
– Verifiche di compatibilità con normative di sicurezza e scarico combustione: ___________
12. VALUTAZIONE IMPATTO SULL’IMPIANTO CENTRALIZZATO CONDOMINIALE
– Effetti sul carico termico complessivo: ___________
– Effetti sull’equilibratura / regolazione: ___________
– Necessità di adeguamenti della centrale o di altri utenti: ___________
– Misure proposte per mitigare effetti sul sistema comune: ___________
13. PROVE, COLLAUDI E MISURE STRUMENTALI
– Prova di tenuta idraulica: modalità e criteri di accettazione ___________
– Prova funzionale e taratura dispositivi di regolazione: ___________
– Prova combustione e verifica emissioni (se presente generatore a combustione): ___________
– Verifica corretta evacuazione fumi e sicurezza: ___________
– Rilevamenti strumentali e registrazioni: ___________
– Regole per il collaudo finale e rilascio attestazioni: ___________
14. SICUREZZA LAVORI E COORDINAMENTO
– Documento di valutazione rischi e POS a cura dell’impresa: (Sì/No) ___________
– Eventuale coordinamento sicurezza in cantiere (CSP/CSE): ___________
– Misure di sicurezza previste (DPI, segnaletica, recinzioni, ecc.): ___________
– Modalità di accesso e tempistiche per ridurre impatto su altre utenze: ___________
15. SMALTIMENTO E GESTIONE RESIDUI
– Modalità di smaltimento materiali rimossi (amianto, oli, rifiuti speciali, ecc.): ___________
– Registrazioni e formulario identificazione rifiuti (FIR): ___________
16. TEMPISTICA E FASI ESECUTIVE
– Data prevista inizio lavori: ___________
– Durata stimata lavori: ___________
– Fasi principali e relative durate: ___________
17. DOCUMENTI E ALLEGATI
– Elenco allegati obbligatori (planimetrie, schemi, foto, calcoli, consensi, autocertificazioni, ecc.): ___________
– Disegno/schemi idraulici allegati: (Sì/No) ___________
– Foto dello stato di fatto: (Sì/No) ___________
18. DICHIARAZIONI E RESPONSABILITÀ
– Dichiarazione del progettista (conforme a quanto esposto): ___________
– Dichiarazione dell’impresa esecutrice (rispetto normative e responsabilità tecnica): ___________
– Richieste per eventuale presa d’atto da parte dell’amministratore condominiale: ___________
19. RILASCIO ATTESTAZIONI / CERTIFICAZIONI
– Dichiarazione di conformità (ai sensi di normativa vigente): ___________
– Certificato di collaudo rilasciato da: ___________
– Eventuali registrazioni a enti competenti (comunicazioni all’ente gestore, rete gas, ecc.): ___________
20. CONCLUSIONI
– Sintesi intervento e condizioni per il rilascio del distacco: ___________
– Raccomandazioni e prescrizioni per l’esercizio a seguito del distacco: ___________
FIRME
– Progettista: Nome e firma ___________
– Responsabile tecnico impresa: Nome e firma ___________
– Committente: Nome e firma ___________
– Data: ___________
Luogo: ___________